Polen.Wachstumsmarkt, der den politischen und ökonomischen Takt in Europa vorgibt.

Wer regiert

Ministerpräsident ist seit Dezember 2023 Donald Tusk, getragen von einer Koalition aus Koalicja Obywatelska, der Bauernpartei PSL, Polska 2050 und der Nowa Lewica — zusammen rund 240 der 460 Sejm-Mandate. Staatspräsident ist seit August 2025 Karol Nawrocki, der aus dem Lager der Opposition kommt. Diese Kohabitation ist der zentrale politische Faktor: Der Regierung fehlt die Drei-Fünftel-Mehrheit, um präsidiale Vetos zu überstimmen, und Nawrocki hat im ersten Amtsjahr 41 Gesetze zurückgewiesen.

Für laufendes Geschäft bedeutet das weniger Risiko als Stillstand: Es wird nicht umgebaut, weder in die eine noch in die andere Richtung. Bestehende Rechtslagen bleiben, wie sie sind — im Fall der Familienstiftung war das sogar der Grund, warum die geplante Verschärfung 2025 nicht kam. Wer dagegen auf neue Gesetzgebung angewiesen ist, etwa im Energie- oder Genehmigungsrecht, muss Verzögerungen einkalkulieren. Die nächste Parlamentswahl steht spätestens im November 2027 an.

Das Spektrum im Sejm

Partei	Sitze 2023	Wirtschaftspolitische Linie
Prawo i Sprawiedliwość	194	national-konservativ; hohe Sozialtransfers, staatliche Beteiligungen an Schlüsselunternehmen, interventionistisch — aber nicht eigentumsfeindlich
Koalicja Obywatelska	157	liberal, pro-europäisch, unternehmensfreundlich, Deregulierungsagenda
Trzecia Droga (PSL / Polska 2050)	65	agrarisch-zentristisch, ausgeprägt mittelstandsorientiert
Nowa Lewica	26	sozialdemokratisch; Gesundheit, Wohnen, Steuerfreibetrag
Konfederacja	18	wirtschaftsliberal bis libertär; Flat Tax, radikale Deregulierung, EU-skeptisch

Die einzige Kraft mit ausdrücklichen Vermögens- und Spekulationssteuerforderungen ist Partia Razem — sie liegt in Umfragen bei rund 4 % und ist nicht regierungsfähig. Seit Juli 2026 ist die Opposition zusätzlich gespalten: Ex-Ministerpräsident Mateusz Morawiecki hat mit 40 Abgeordneten den betont wirtschaftsorientierten Klub „Rozwój Plus" gegründet, die PiS hat sie daraufhin ausgeschlossen.

Was tatsächlich reguliert wurde

Drei Eingriffe der laufenden Periode sind für Investoren relevant. Erstens die Körperschaftsteuer für Banken: dauerhaft 23 % statt 19 %, mit einem Übergangssatz von 30 % im Jahr 2026. Zweitens die Verkehrsteuer von 6 % statt 2 % ab der sechsten Wohnung in derselben Investition — eine gezielte Bremse gegen Massenankäufe im Wohnsegment, die Einzel- und Portfolioerwerb unterhalb dieser Schwelle unberührt lässt. Drittens die Pflicht der Gemeinden, bis Juli 2026 Gesamtflächennutzungspläne zu beschließen; bis diese vorliegen, ist mit langsameren Baugenehmigungen zu rechnen.

Beschränkungen des Immobilienerwerbs für Investoren aus der EU gibt es nicht, und keine relevante Partei fordert sie. Das Genehmigungserfordernis des Innenministeriums gilt für Drittstaatsangehörige, nicht für EWR- und Schweizer Erwerber.

Rechtsstaat und Länderbewertungen

Das Verfahren nach Artikel 7 EU-Vertrag wurde im Mai 2024 eingestellt, der Mittelfluss ist nicht mehr blockiert. Im Rechtsstaatsbericht der Kommission vom Juli 2026 stieg der Anteil der Unternehmen, die die Gerichte als gut bewerten, binnen eines Jahres von 24 auf 44 %. Ungelöst bleiben die Stellung des Verfassungstribunals und der Status jener rund 3.000 Richter, die vom umstrittenen Landesjustizrat ernannt wurden — ein Punkt, der bei langlaufenden Verträgen zur Sorgfalt bei Gerichtsstands- und Schiedsklauseln mahnt.

Index	Polen	Vergleich	Ausgabe
Heritage Index of Economic Freedom	68,5 Punkte, Rang 40 — „moderately free", +1,4 gegenüber Vorjahr	Eigentumsrechte 77,5 · Steuerlast 79,4	2026
Transparency International CPI	53 von 100, Rang 52	unverändert gegenüber 2024	2025
World Justice Project Rule of Law	0,66, Rang 32	Deutschland 0,83 · Österreich 0,79	2025

Was sich daraus ableiten lässt

Die Rechnung ist einfach und sie fällt eindeutig aus. In Österreich haben sich die Immobilienpreise seit 2010 mehr als verdoppelt, während die Löhne um 61 % gestiegen sind — die Leistbarkeit hat sich also fast halbiert. In der Schweiz ist die Schere noch weiter offen: 76 % gegen 14 %. In Polen dagegen sind die Löhne um 147 % gestiegen und die Preise um 105 %. Eine polnische Durchschnittsfamilie kann sich heute mehr Quadratmeter leisten als 2010, eine österreichische deutlich weniger.

Das erklärt auch, warum der polnische Markt 2025 den ersten Preisrückgang seit zwölf Jahren verkraftet hat, ohne dass daraus eine Krise wurde: Er war nicht überdehnt. Das Preis-Einkommens-Verhältnis der OECD liegt für Polen bei 104 Indexpunkten gegenüber 2015, für Österreich bei 116 und für die Schweiz bei 125. Der polnische Markt ist teurer geworden — aber nicht teurer, als das Land sich leisten kann.

Warum die Preise 2025 erstmals seit zwölf Jahren fielen

Der Rückgang hat einen Namen, und es lohnt sich, ihn zu kennen, weil er zeigt, wie dieser Markt auf staatliche Eingriffe reagiert. Von Juli 2023 bis Anfang Januar 2024 lief das Programm Bezpieczny Kredyt 2 % — ein Zinszuschuss, der Erstkäufern unter 45 Jahren zehn Jahre lang einen Zinssatz von 2 % sicherte. Geplant waren 10.000 Kredite. Vergeben wurden rund 66.800 mit einem Volumen von 27,2 Mrd. PLN, das Sechsfache. Im Dezember 2023 entfielen etwa 80 % aller neuen Wohnbaukredite in Polen auf dieses eine Programm.

Eine Preisobergrenze für die geförderten Objekte gab es nicht. Das Ergebnis war absehbar: Im ersten Quartal 2024 lagen die Transaktionspreise am Erstmarkt der sieben größten Städte um 19,2 % über dem Vorjahr, in Krakau um 27,7 %. Bereits die Ankündigung des Programms hatte den Anstieg beschleunigt. Nachdem die Antragsfrist im Januar 2024 endete, brachen die Wohnungsverkäufe der Bauträger im selben Jahr um 31 % ein.

Der Preisrückgang 2025 fällt allerdings kleiner aus, als die Schlagzeile vermuten lässt: −0,8 % am Erstmarkt und −0,4 % am Zweitmarkt, nominal, bezogen auf die sieben Großstädte. Real, also nach Abzug der Inflation, waren es rund −3 %. Der landesweite Index des Statistikamts fiel überhaupt nicht. Und als Hauptursache nennen Nationalbank, JLL und die Analysten der PKO BP nicht die vorgezogene Nachfrage, sondern ein Rekord-Überangebot: Die Zahl fertiggestellter, aber unverkaufter Wohnungen hat sich binnen eines Jahres nahezu verdreifacht, auf über 14.000 Einheiten oder 20 % des Angebots.

Seit Anfang 2026 dreht es wieder. Der Statistikamts-Index legte im ersten Quartal um 6,0 % gegenüber dem Vorjahr zu, die Hypothekenvergabe erreichte im März 2026 mit 13,34 Mrd. PLN einen Allzeitrekord, die Kreditanfragen liegen um 80 % über dem Vorjahr. Bemerkenswert ist der politische Kurswechsel: Im März 2026 hat die Regierung Zinszuschüsse endgültig aufgegeben und stattdessen 8,7 Mrd. PLN in den sozialen Wohnbau umgeleitet — ausdrücklich unter Verweis darauf, dass Kaufzuschüsse ohne Preisgrenze vor allem die Preise treiben. Für einen Bestandshalter ist das die bessere Politik: Sie erhöht das Angebot, statt die Nachfrage künstlich zu überhitzen.

Was die Preise der kommenden Jahre bestimmt

Der Zins. Der Referenzsatz ist von 6,75 % auf 3,75 % gefallen, und die Projektion der Nationalbank sieht die Inflation bis 2028 auf 2,2 % zurückgehen. Eine neue Hypothek kostet heute 5,97 % statt 7,5 %; das Kreditvolumen ist binnen eines Jahres um 64 % gestiegen. Jeder weitere Zinsschritt setzt Kaufkraft frei, die derzeit auf dem Konto liegt: Das Finanzvermögen der Haushalte hat 2026 mit 4,1 Billionen PLN einen Rekord erreicht und wächst mit über 15 % im Jahr.

Die Konvergenz. Das Pro-Kopf-Einkommen ist von 74 % des EU-Durchschnitts im Jahr 2019 auf 81 % gestiegen. Solange dieser Aufholprozess anhält — und die Prognosen von 3,5 % Wachstum für 2026 und 2,8 % für 2027 sprechen dafür — steigen die Löhne schneller als in Westeuropa. Preise folgen Löhnen, mit Verzögerung.

Das Angebot. 208.792 fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2025, 858.500 Einheiten im Bau, Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2026 um 18,9 % gestiegen — das dämpft. Gegenläufig wirkt die Demografie: eine schrumpfende Bevölkerung, die sich zugleich auf immer weniger Städte konzentriert. Beides zusammen verschiebt die Nachfrage weg von der Fläche und hin zu den Zentren.

Zusammengenommen ergibt das kein Szenario steiler Preissprünge, sondern eines stetiger nominaler Zuwächse etwa im Takt des Lohnwachstums — konzentriert auf die großen Städte und dort auf Lagen mit Zuzug. Für einen Bestandshalter ist das die bessere Nachricht: Ein Markt, der mit den Einkommen wächst, trägt seine Mieten selbst. Ein Markt, der ihnen davonläuft, tut das nicht.

Diese Ableitung beruht auf den oben genannten Quellen und den Projektionen von Nationalbank und Europäischer Kommission. Sie ist keine Zusage über künftige Wertentwicklungen.

Wo der Abschlag liegt

Er verteilt sich nicht gleichmäßig, und genau darin liegt die Chance. Sektoral ist er klar messbar: Softwareentwicklung erzielt im DACH-Raum 8,9× gegenüber 6,9× in Mitteleuropa — rund 22 % Unterschied bei identischem Geschäftsmodell. Ähnliche Spreizungen zeigen sich in technologienahen Dienstleistungen.

Nach Bietersituation ist er noch deutlicher. Europaweit zahlen Beteiligungsfonds im Mittelstand derzeit 10,0× gegenüber 7,8× bei strategischen Käufern — wo Fondskapital konkurriert, treibt es den Preis. In Polen ist an nur rund 6 % der Transaktionen ein Finanzinvestor auf der Käuferseite beteiligt. Man verhandelt überwiegend mit Verkäufern, die keinen zweiten Bieter im Raum haben, und das schlägt sich unmittelbar im Preis nieder.

Eine Einschränkung gehört dazu, weil sie in Verhandlungen aufkommt: Im kleinsten Segment — Unternehmen mit einer bis fünfzig Millionen Euro Umsatz — liegen die Durchschnitte nahe beieinander, 5,3× in Mitteleuropa gegenüber 5,5× im DACH-Raum. Das ist kein Widerspruch, sondern eine Frage der Reichweite: Solche Betriebe werden überall lokal bepreist und sehen selten einen grenzüberschreitenden Bieter. Der Abschlag wächst mit der Größe des Zielunternehmens, weil dort das internationale Kapital konkurriert — und dort fehlt es in Polen.

Der Hebel, der unabhängig davon wirkt

Er steht in der linken Tabelle. Zwischen einem Unternehmen mit 200.000 € und einem mit 10 Mio. € Ergebnis liegen 2,6 Multiplikatoren. Wer drei Betriebe zu je 4,1× einkauft, sie zu einer Plattform zusammenführt und als Einheit mit 6,7× veräußert, verdient an der Größe — unabhängig davon, ob sich der geografische Abschlag in der Zwischenzeit schließt oder nicht. Das ist die ökonomische Grundlage jeder Buy-and-Build-Strategie und der Grund, warum wir dort ansetzen, wo andere zu klein sind, um hinzusehen.

Beides zusammen ergibt die eigentliche Rechnung: ein Einstieg unter westeuropäischem Niveau, ein Ausstieg auf einem höheren Multiplikator als dem des Einstiegs — und dazwischen die Arbeit, aus mehreren Einzelbetrieben ein Unternehmen zu machen.

Was sie ist

Die fundacja rodzinna ist eine eigenständige juristische Person, die Vermögen zugunsten benannter Begünstigter hält und verwaltet. Sie wurde durch das Gesetz vom 26. Jänner 2023 eingeführt und verfolgt dieselbe Grundidee wie die österreichische Privatstiftung: Vermögen soll als Einheit erhalten bleiben, statt über Generationen zersplittert zu werden.

Stifter kann ausschließlich eine natürliche Person mit voller Geschäftsfähigkeit sein — eine Kapitalgesellschaft also nicht. Die Errichtung erfolgt notariell oder durch Testament. Das Mindeststiftungsvermögen beträgt 100.000 PLN und ist vor der Eintragung aufzubringen; einlagefähig sind Gesellschaftsanteile, Immobilien und Barmittel. Begünstigte können nur natürliche Personen sein, auch Minderjährige und ohne Verwandtschaftserfordernis, sowie gemeinnützige Organisationen. Der Stifter darf selbst Begünstigter sein.

Für die Registrierung ist landesweit ein einziges Gericht zuständig, das Bezirksgericht Piotrków Trybunalski. Das ist der praktische Engpass des Instruments: Zum 1. Oktober 2025 standen 2.940 eingetragenen Stiftungen 4.954 Anträge gegenüber, bei einer durchschnittlichen Wartezeit von etwa vierzehn Monaten. Zwischen Gründungsakt und Eintragung besteht die Stiftung in Gründung und ist bereits handlungsfähig — sie kann also Vermögen erwerben und Verträge schließen, bevor die Eintragung vorliegt.

Der Stifter behält die Zügel

Der entscheidende Unterschied zur österreichischen Privatstiftung liegt nicht im Steuersatz, sondern in der Kontrolle. Ein österreichischer Stifter gibt sein Vermögen aus der Hand und erhält im Gegenzug einen Stiftungsvorstand, den er nicht dominieren darf. In Polen ist das anders gelöst.

Der Stifter kann selbst dem Vorstand angehören und zugleich Begünstigter sein — beides ist ausdrücklich zulässig. Er bestellt und entlässt die Vorstandsmitglieder zu Lebzeiten, und zwar jederzeit und ohne Angabe von Gründen, sofern die Satzung diese Befugnis nicht selbst einschränkt. Die Satzung kann ihm darüber hinaus einen Zustimmungsvorbehalt für Geschäftsführungsmaßnahmen einräumen, Anlagerichtlinien vorgeben und das Recht zur Satzungsänderung exklusiv bei ihm belassen. Auch die Begünstigtenversammlung stellt er selbst zusammen: Nur wer in der Satzung ein Teilnahmerecht erhält, sitzt darin — im Minimum eine einzige Person.

Ein Aufsichtsrat ist erst ab sechsundzwanzig Begünstigten zwingend; bei üblichen Familienstrukturen also nie. Wo er freiwillig eingerichtet wird, bestellt und entlässt ihn ebenfalls der Stifter. Eine Einschränkung gibt es allerdings, und sie wird in der Beratungspraxis häufig falsch dargestellt: Vorstand und Aufsichtsrat gleichzeitig geht nicht. Artikel 69 des Gesetzes verbietet die Doppelmitgliedschaft ausnahmslos. Das ist praktisch kein Verlust — wer ohnehin keinen Aufsichtsrat einrichtet und im Vorstand sitzt, hat die stärkere Position.

Auflösung zu Lebzeiten — und das Vermögen kommt zurück

Wird die Stiftung zu Lebzeiten des Stifters aufgelöst, ist er allein berechtigt, das Vermögen zu erhalten, sofern die Satzung nichts anderes bestimmt. Das ist der Kern: Die Einbringung ist keine Einbahnstraße. Wer die Struktur nach zehn Jahren nicht mehr braucht, holt sie zurück.

Das Gesetz selbst räumt dem Stifter kein Auflösungsrecht ein; die Auflösungsgründe sind abschließend geregelt. Der praktische Weg führt über die Satzung, die eigene Auflösungstatbestände vorsehen darf — knüpft man einen davon an eine Erklärung des Stifters, beschließt anschließend der Vorstand die Auflösung, und den Vorstand kontrolliert der Stifter. Zustimmung der Begünstigten braucht es auf diesem Weg nicht. Eine gefestigte Registerpraxis zu solchen Klauseln gibt es noch nicht; die Formulierung gehört deshalb in erfahrene Hände.

Steuerlich ist die Auflösung günstiger als der laufende Betrieb: Bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage wird der Steuerwert des ursprünglich eingebrachten Vermögens abgezogen. Besteuert werden also nur Wertzuwachs und thesaurierte Erträge, nicht die eingebrachte Substanz — mit 15 % auf Stiftungsebene. Auf der Ebene des Stifters selbst fällt keine Einkommensteuer an.

Die steuerliche Systematik

Der Kern ist eine subjektive Körperschaftsteuerbefreiung. Solange sich die Stiftung im Rahmen des abschließenden Tätigkeitskatalogs des Artikels 5 bewegt, bleiben ihre Erträge steuerfrei: Vermietung und Verpachtung, Beteiligung an Handelsgesellschaften und Fonds, Erwerb und Veräußerung von Wertpapieren, Darlehen an Beteiligungsgesellschaften und Begünstigte sowie die Veräußerung von Vermögen, sofern dieses nicht ausschließlich zum Weiterverkauf erworben wurde.

Damit fällt auf Mieten, Dividenden, Zinsen und Veräußerungsgewinne zunächst keine Steuer an. Reinvestiert wird aus dem Bruttoertrag. Erst die Zuwendung an Begünstigte löst 15 % Körperschaftsteuer aus — geschuldet von der Stiftung, nicht vom Empfänger. Auf Ebene der Begünstigten sind der Stifter und die engste Familie (Ehegatte, Kinder, Eltern, Geschwister, Stief- und Adoptivverhältnisse) von der Einkommensteuer befreit; für weiter entfernte Angehörige gelten 10 %, für alle übrigen 15 %.

Für die engste Familie beträgt die Gesamtbelastung damit effektiv 15 % — unabhängig davon, wie lange und wie oft das Vermögen innerhalb der Stiftung umgeschichtet wurde. Die Einbringung von Vermögen in die Stiftung ist von der Verkehrsteuer befreit; die Erbschafts- und Schenkungsteuer wird durch das Stiftungsregime verdrängt.

Wer wie besteuert wird

Die Einkommensteuer auf Ausschüttungen richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Stifter — nicht zum jeweils anderen Begünstigten. Maßgeblich sind die Steuergruppen des Erbschafts- und Schenkungsteuergesetzes.

Personenkreis	Einkommensteuer	Gesamtbelastung
Erste Linie — der Stifter selbst, Ehegatte, Kinder, Enkel, Urenkel, Eltern, Großeltern, Geschwister, Stiefkinder, Stiefeltern	0 %	15 %
Zweite Linie — Schwiegerkinder und Schwiegereltern, Nichten und Neffen samt Abkömmlingen, Onkel und Tanten, Schwäger und Schwägerinnen	10 %	rund 24 %
Alle übrigen — Cousins und Cousinen, entferntere Verwandte, nicht verwandte Dritte	15 %	rund 28 %

Die 15 % Körperschaftsteuer auf Stiftungsebene fallen in allen drei Fällen an; die Einkommensteuer kommt gegebenenfalls darauf. Für die engste Familie — und das ist der Regelfall jeder Nachfolgeplanung — bleibt es damit bei effektiv 15 %, unabhängig von Höhe und Häufigkeit der Zuwendungen. Zum Vergleich: In Österreich sind es 27,5 % Kapitalertragsteuer, zuzüglich der laufenden Besteuerung auf Stiftungsebene.

Eine Besonderheit: Sind mehrere Stifter beteiligt oder wurde ein Teil des Vermögens von der Stiftung selbst erwirtschaftet, gilt die Befreiung nur anteilig nach einer gesetzlichen Proportionsregel. Auch eine Zuwendung an das eigene Kind kann dann teilweise mit 15 % belastet sein.

Wo es teuer wird

Drei Punkte begrenzen den Vorteil und werden in Werbematerial regelmäßig übergangen.

Erstens unterliegen Erträge aus Tätigkeiten außerhalb des Katalogs einer Sanktionssteuer von 25 %. Die Abgrenzung ist bei Ankauf-Sanierung-Verkauf-Strategien nicht trivial: Wer Objekte erkennbar zum Weiterverkauf erwirbt, verlässt den geschützten Bereich.

Zweitens erfasst der Begriff der versteckten Gewinne mit 15 % eine breite Palette an Zahlungen: Zinsen und Gebühren auf Darlehen des Stifters an die Stiftung, unentgeltliche und teilentgeltliche Leistungen an Begünstigte, Entgelte für Beratungs-, Buchhaltungs-, Rechts-, Werbe- und Managementleistungen, Lizenzgebühren, die Differenz zwischen Markt- und vereinbartem Preis bei Geschäften mit verbundenen Parteien sowie Darlehen mit einer Laufzeit ab zehn Jahren. Für konzernintern erbrachte Verwaltungsleistungen ist das der entscheidende Prüfpunkt.

Drittens gilt die erwähnte Gebäudesteuer von 0,42 % im Jahr auch für die Stiftung — und nach der Auslegung der Finanzverwaltung ohne die sonst vorgesehene Erstattungsmöglichkeit. Wer laufend keine Körperschaftsteuer zahlt, kann sie nicht anrechnen. Bei einem Bestand mit 40 Mio. PLN steuerlichem Gebäudewert sind das rund 126.000 PLN jährlich, endgültig.

Diskretion — was stimmt und was nicht

Um diesen Punkt ranken sich mehr Behauptungen als Belege, deshalb die Rechtslage im Einzelnen.

Das Register selbst ist formell öffentlich. Jedermann kann einen beglaubigten Auszug verlangen, ohne ein Interesse darzulegen. Darin stehen Name, Sitz, Höhe des Gründungsfonds, die Vorstandsmitglieder mit Personenkennziffer, gegebenenfalls der Aufsichtsrat und diejenigen Begünstigten, die der Begünstigtenversammlung angehören. Wer die Sichtbarkeit begrenzen will, hält den Kreis der Versammlungsmitglieder klein — vorgeschrieben ist genau einer.

Die Satzung dagegen ist geschützt. Sie liegt nicht im Register, sondern in den Registerakten. Diese darf nur einsehen, wer Stifter, Organmitglied oder Begünstigter ist — oder ein rechtliches Interesse nachweist, und zwar in Anwesenheit eines Gerichtsbediensteten. Zweck, Begünstigtenkreis und Ausschüttungsregeln bleiben damit außerhalb der Reichweite neugieriger Dritter. Was dieses rechtliche Interesse genau erfordert, ist gesetzlich nicht definiert und bislang nicht ausjudiziert.

Der eigentliche Schutz ist praktischer Natur. Für ganz Polen führt ein einziges Gericht das Register — das Landgericht Piotrków Trybunalski. Es gibt kein Online-Portal wie beim Handelsregister, keine Volltextsuche, keine Namensabfrage. Auszüge müssen schriftlich beantragt werden, Bearbeitungszeiten von einem Monat sind üblich. Wer nicht bereits weiß, dass eine bestimmte Stiftung existiert, findet sie nicht. Ein Digitalisierungsvorhaben des Justizministeriums läuft, ist aber nicht in Kraft.

Was dagegen spricht, und was man wissen muss: Die Familienstiftung ist verpflichtet, ihre wirtschaftlich Berechtigten an das zentrale UBO-Register zu melden — Stifter, Organmitglieder und Begünstigte, binnen vierzehn Tagen nach Eintragung, bei Strafen bis zu einer Million Zloty. Dieses Register ist derzeit online, kostenlos und in Sekunden durchsuchbar. Es erfasst gerade auch jene Begünstigten, die im Stiftungsregister nicht erscheinen. Polen setzt allerdings die neue EU-Geldwäscherichtlinie um; danach entfällt der allgemeine Öffentlichkeitszugang und es bleibt bei Behörden, verpflichteten Instituten und Antragstellern mit berechtigtem Interesse. Ob diese Novelle bereits gilt, ist tagesaktuell zu prüfen.

Im Vergleich: Eine liechtensteinische privatnützige Stiftung wird überhaupt nicht ins Handelsregister eingetragen — es genügt eine Gründungsanzeige, und das dortige Register der wirtschaftlich Berechtigten ist nicht öffentlich. Auf der Registerebene ist Liechtenstein damit klar diskreter als Polen. Luxemburg wiederum kennt keine Familienstiftung; die dort angebotene Vermögensverwaltungsgesellschaft ist eine Kapitalgesellschaft mit voller Handelsregisterpublizität und damit die schwächste der drei Varianten.

Realistisch eingeordnet: Polen bietet eine sehr weitgehende praktische Vertraulichkeit für die Substanz — Satzung, Vermögensverzeichnis und Begünstigtenliste sind nicht öffentlich — bei formell öffentlichem Grunddatensatz. Wer Diskretion allein sucht, ist in Liechtenstein besser aufgehoben. Wer Diskretion, EU-Binnenmarkt, EU-Amtshilfe und eine effektive Steuerbelastung von 15 % zugleich will, findet das derzeit nur in Polen.

Rechtslage 2026: stabil, aber in Überprüfung

Ein am 17. Oktober 2025 beschlossenes Änderungsgesetz hätte das Regime ab 2026 deutlich verschärft — mit einer 36-monatigen Sperrfrist für die Veräußerung eingebrachten Vermögens, der Besteuerung von Erträgen aus transparenten Gesellschaften bereits bei Zufluss, Hinzurechnungsbesteuerung, Wegzugsbesteuerung und einer Beschränkung der Mietbefreiung auf langfristige Wohnraumvermietung. Der Staatspräsident hat dieses Gesetz am 27. November 2025 mit Veto belegt und dies mit dem Vertrauensschutz und der Zusage dreijähriger Stabilität begründet. Für 2026 gilt daher unverändert das ursprüngliche Regime.

Gleichzeitig läuft eine Überprüfung: Wirtschafts- und Finanzministerium haben am 11. Juni 2026 einen Bericht über die ersten drei Jahre vorgelegt, die Konsultation endete am 25. Juni 2026. Diskutiert werden rund zwei Dutzend Vorschläge, darunter ein dreistufiges Besteuerungsmodell mit einer angestrebten Effektivbelastung um 19 % und die Überführung der Registrierung in das reguläre Handelsregister. Beschlossen ist nichts. Wer heute strukturiert, sollte diese Unsicherheit einpreisen.

Aus österreichischer Sicht

Hier endet die Eindeutigkeit. § 27 Abs 5 Z 7 EStG erfasst Zuwendungen ausländischer Stiftungen, die mit einer österreichischen Privatstiftung vergleichbar sind, als Einkünfte aus Kapitalvermögen mit 27,5 %. Ob die polnische Familienstiftung diese Vergleichbarkeit erfüllt, ist weder gesetzlich geregelt noch, soweit ersichtlich, durch veröffentlichte österreichische Rechtsprechung geklärt.

Zwei Risiken sind real. Erstens die Zurechnung: Behält der Stifter faktische Kontrolle, droht der steuerliche Durchgriff mit unmittelbarer Zurechnung der Erträge — das Bundesfinanzgericht hat bei einer liechtensteinischen Familienstiftung ausdrücklich auf die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse statt auf die formale Ausgestaltung abgestellt. Angesichts der starken Stellung des polnischen Stifters ist das satzungsseitig zu adressieren. Zweitens die Stiftungseingangssteuer, die seit 1. Jänner 2026 3,5 % beträgt und auf 25 % steigt, wenn die Vergleichbarkeit mit einer Privatstiftung fehlt oder die Offenlegungserfordernisse nicht erfüllt sind. Die umfassende Amts- und Vollstreckungshilfe ist im Verhältnis zu Polen als EU-Mitgliedstaat gegeben.

Offen ist schließlich, ob die polnischen 15 % in Österreich angerechnet werden können. Sie treffen die Stiftung und sind keine Quellensteuer des Begünstigten — eine abkommensrechtliche Entlastung ist deshalb nicht gesichert.

Im Vergleich zur österreichischen Privatstiftung

	Polen — fundacja rodzinna	Österreich — Privatstiftung
Eingang	0 % (verkehrsteuerbefreit)	3,5 % Stiftungseingangssteuer (seit 1.1.2026)
Laufend	0 % im Rahmen des Katalogs; Gebäudesteuer 0,42 % p. a. über 10 Mio. PLN	23 % KöSt auf Miet- und betriebliche Einkünfte; 27,5 % Zwischensteuer auf Zinsen und Kapitalgewinne
Ausschüttung	15 % KöSt; Einkommensteuer 0 % für die engste Familie	27,5 % KESt, endbesteuert
Mindestvermögen	100.000 PLN	70.000 EUR

Der Unterschied wirkt vor allem bei thesaurierenden Immobilienstrukturen: Mieteinnahmen unterliegen in Österreich laufend 23 % Körperschaftsteuer, in Polen gar nicht. Die österreichische Zwischensteuer ist zudem nur ein Vorauszahlungsmechanismus mit Gutschrift bei Ausschüttung, die polnischen 15 % sind endgültig. Der Vergleich ist allerdings nur so belastbar wie die oben offene Qualifikationsfrage.